ビルメンテナンス
ビル設備の見直し・更新（リプレース）をするべきタイミングは？検討しておきたいことも解説
ビルを管理しているといずれ必要になるのが設備の見直しです。しかし、設備はそう頻繁に入れ替えるものでもないので、いざ見直しが必要になると何を軸に検討したらよいのか悩むこともあるのではないでしょうか。何かトラブルになってからでは遅いというのもあります。
この記事では設備の見直し全般について検討しておいた方がよいことなどをおおまかに解説します。
ビル設備の見直しをおすすめするタイミング
設備の見直しはなるべく先手を打って行いたいものです。例えば設備が故障してどうしようもなくなってから見直しをしたのでは、時間がかかる上、ビル経営にも支障をきたします。
設備がまだ故障していなくても、以下で紹介する状況にあてはまるなら、見直しをしてみるのがおすすめです。
設備が老朽化している
設備が老朽化している場合は、早めに見直しを進める必要があります。故障してから見直しをすると後手に回ってしまうからです。対応が後手に回ると以下のデメリットがあります。
- 故障した設備が使えないためビル経営に支障が出る
- テナントなどから苦情が出る
- 新しい設備を検討する時間が十分に持てない
- 予算が十分に確保できない
古い設備だと修理をしても故障が頻発し、メンテナンスコストが高くなる場合もあります。その場合は新しい設備に更新した方がトータルのコストを抑えられるでしょう。
また、設備によっては長く使用しているものだとメーカーによる部品の保管期限が切れており、修理に必要な部品が確保できないかもしれません。
設備ごとの耐用年数を参考にしながら、設備の更新に向けて中・長期的な計画を立てて予算なども確保しておくのが理想です。
なお、設備の使用状況によっては、一般的な耐用年数より早く寿命が訪れる場合もあります。普段から業者に点検・メンテナンスを依頼しておけば、設備の更新が必要になるタイミングをより正確に知ることができます。
ランニングコストが高い
設備を使用するのに必要な光熱費やメンテナンス費用など、ランニングコストが高くなっている場合は、設備の見直しを検討してみるのもおすすめです。
例えば、エアコンやエレベーターなどの設備では技術の進展に伴って省エネ化が進んでおり、古い設備を更新すると電気代を大幅に節約できる場合があります。
メンテナンス費用は基本的には人件費が主です。そのため、設備を更新しても費用が下がらない部分があります。しかし、設備の老朽化に伴い修理や部品の交換を繰り返している状況であれば、更新することで修理費用などは下げられます。
また近年では、アナログ規制の緩和に伴い、さまざまな分野でデジタル化が進行中です。ビルメンテナンスの分野でも、設備を遠隔で監視することで点検作業を一部代替し、メンテナンスコストを下げる動きが出ています。
設備によっては従来人力で行っていたメンテナンスを一部デジタル化してコストを抑えられるかもしれません。
参考：資料1アナログ規制の一掃に向けた取組の進捗とデジタル臨調の今後の検討課題｜デジタル庁
省エネ・環境に配慮したい
より環境に優しいビルにしていくなら、設備の見直しも効果的です。近年は新築ビルが対象ではありますが省エネ基準への適合が義務化されるなど、ビルの分野でもCO2削減に向けた法整備が進んでいます。
環境省などがZEB（ネット・ゼット・エネルギー・ビル）化を推進しており、新築のビルだけでなく、既存のビルであっても環境に優しいビルに改修しようという動きが強まっている状況です。
設備によっては省エネ性能が高い新しい製品も登場しているので、設備を更新するだけで大幅な省エネにつながる場合もあります。省エネ設備への更新には補助金が設けられているため、条件を満たしていれば費用負担を抑えながら更新できます。
参考：
ビルは“ゼロ・エネルギー”の時代へ｜環境省等
大規模非住宅建築物に係る省エネ基準の引上げ及び分譲マンションに係る住宅トップランナー基準の設定について｜国土交通省
2025年4月（予定）から全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられます｜国土交通省
災害・緊急事態に備えたい
従来の設備では災害時のビル経営に不安がある場合は、設備の見直しがおすすめです。近年緊急事態発生時に事業を継続していくためのBCP（Business Continuity Plan：事業継続計画）は多くの企業で重視されています。
実際、入居するビルを検討する時に災害対応がきちんとしているかを重視するテナントは少なくありません。災害時になるべく被害を抑えられるよう耐震性などを高めたり、停電や断水が長期化することも想定したりした設備更新が必要です。
また、近年はコロナ禍に伴い、緊急事態の1つとしてパンデミックも注目されました。感染症が拡大するなか、感染を抑えながら事業を継続できるかどうかも重要となっています。設備更新では、非接触型の認証装置を導入して、入退室での接触感染を防ぐなどが例としてあります。
ビル設備を見直す上で検討しておきたいこと
ビル設備の見直しにあたっては検討しておきたいことが多くあります。細かな部分は設備の種類によっても異なりますが、ここではビルの設備全般に共通するおおまかな内容を解説します。
災害・緊急事態時に設備の使用を続けられそうか
設備の更新にあたって、新しい設備が災害・緊急事態時にも使用を続けられそうかは検討しておく必要があります。耐震性などは十分か、非常用電源などで電力をまかなえそうかなどを確認しておきましょう。
省エネ・環境に配慮しているか
省エネ性や環境への優しさも重要な検討項目です。世界的に環境対策が進む中、ビルにも環境への取り組みが求められています。実際、ビルの環境への取り組みを重視するテナントや投資家も多くなっています。
また、省エネによって水光熱費を削減するのはコスト削減の面でも重要です。これから先も環境対策の必要性は高まっていくでしょう。将来を見越して、省エネ性の高い環境に優しい設備を導入するのがおすすめです。
ビルでできる省エネ・創エネの取り組みについては下記の記事もご参照ください。
ビルのエネルギー効率を改善するには？省エネ・創エネの取り組みを紹介
初期費用とランニングコストがどのくらいかかるか
設備を更新する時に初期費用とランニングコストがどのくらいかかるかも確認しておかなければなりません。初期費用には、設備本体の費用と、設備によっては工事費用がかかります。
また、ランニングコストとして、水光熱費はもちろん、点検・メンテナンス費用も想定しておく必要があります。適切なメンテナンスをしないと、設備の性能を十分に発揮できず、故障のリスクも高まるからです。また、設備によっては法律で点検が義務づけられているものもあります。
設備の耐用年数を参考にしつつ、再び設備を更新するまでにどのくらいの費用がかかるのか見積もっておきましょう。
設備の更新工事にどのくらい期間がかかるか
設備の更新工事にどのくらいの期間がかかるのかも確認しておきたいポイントです。設備によっては長い工事期間が必要になることもあります。
工事期間中はテナントへの配慮も必要になるほか、一部の設備や空間が使えなくなることもあります。業者と相談しながら、設備の更新工事にどのくらい時間がかかり、どのような影響が想定されるか事前に見通しをつけておきましょう。
点検・メンテナンスをどこに依頼するか
点検・メンテナンスをどこに依頼するかも、設備の見直しに合わせて検討をおすすめします。設備を安全に長く使っていくためには点検・メンテナンスが欠かせません。
既に依頼している業者がある場合には問題ありませんが、特に業者のあてがない場合はこの機会に点検・メンテナンス業者も探しておきましょう。
設備のメーカーに点検・メンテナンスを依頼できることも多いですが、一般にメーカーはやや費用が高くなる傾向があります。
設備のメンテナンス業者や当社のようなビルメンテナンス業者も高い点検・メンテナンス能力があり、メーカーと比べて費用が抑えられる場合があるので、比較検討をおすすめします。
点検・メンテナンスを依頼できるビルメンテナンス業者の選び方については下記の記事もご参照ください。
当社の強み・メリット
総合ビルメンテナンス企業である当社は、様々なビルにまつわるメンテナンスを一手に受けられます。設備のメンテナンスを各メーカーに任せるとどこに問い合わせるかもまちまちになってしまいますが、当社のような会社の場合、当社に問い合わせていただければ、そこから先は当社が請け負えます。その他、以下のような強みがありますので、ビルメンテナンスに関して何かご相談がありましたら、ぜひ、コニックスにご相談ください。
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