外壁調査とは？打診・赤外線・ドローン調査についても解説

建築基準法で義務として定められた外壁調査は建物の安全性を守るために重要です。外壁調査では従来の「打診」と呼ばれる方法に加え、近年はドローンを用いた調査も積極的に行われています。この記事では外壁調査について、調査方法も含めわかりやすく解説します。

外壁調査とは

外壁調査は、建築基準法第12条で義務づけられた調査です。いわゆる「12条点検」の一環として行います。12条点検全体と12条点検の対象となる建物については以下の記事をご参照ください。

12条点検とは？対象となる建築物などや点検内容を改正後の法律に沿って解説

外壁調査は、外壁の損傷に早めに気付き、タイルなどが剥落するのを防ぐために行います。調査の対象となるのはタイル・石貼りなど（乾式工法によるものを除く）やモルタルなどで仕上げがされた外壁です。

外壁は建物の中でも日光や雨風に晒され経年劣化が進みやすい部分です。ヒビや欠けはもちろん、目に見えないタイルの浮きなども次第に増えていきます。

外壁からのタイルなどの剥落事故は現在に至るまで多発しており、通行人に被害が及ぶ例もありました。管理している建物が周囲に被害を生まないためにも、外壁調査は必要です。

外壁調査には「特定建築物定期調査」での簡易的な外壁調査と、より徹底的な「全面打診等調査」があります。

特定建築物定期調査での外壁調査

特定建築物定期調査での外壁調査は簡易的なもので、手の届く範囲での打診調査と双眼鏡などを用いた目視調査を行います。調査タイミングは1～3年ごとに1回です。

全面打診等調査

全面打診等調査は、特定建築物の外壁のタイルなどが剥落した場合に人に危害が及ぶ可能性のある箇所全てを打診などで調査します。調査タイミングは以下の通りです。

• 竣工後10年が経過したとき
• 外壁改修後10年が経過したとき
• 前回の全面打診等調査から10年が経過したとき
• 特定建築物定期調査での外壁調査で異状が見つかったとき

全面打診等調査は従来ロープや足場などを使った打診によって行われてきました。しかし近年では赤外線調査やドローン調査も積極的に行われるようになっています。

なお、3年以内に外壁改修などが確実に行われる場合や、歩行者などの安全を確保するための対策を別途講じている場合は全面打診等調査を行う必要はありません。

全面打診等調査の対象となる箇所

全面打診等調査が義務として定められている箇所は、外壁のタイルなどが剥落した場合に人に危害が及ぶ可能性のある箇所です。

剥落があったとしても被害が及ばない箇所は対象となりません。たとえば、外壁から剥落があっても庇や植え込みなど人が立ち入らない場所に落ちる箇所などです。

人がほぼ通らない通路や境界線部分を調査の対象外にできるかはケースバイケースで、行政庁などに確認する必要があります。

全面打診等調査の方法

現在行われている全面打診等調査の方法は、打診、地上からの赤外線調査、ドローンによる赤外線調査の3つです。どれかの調査方法が最も優れているということはなく、調査を行う外壁や予算に応じて最適な調査方法を選びます。

ここからはそれぞれの調査方法の概要とメリット・デメリットをご紹介します。

打診

打診では調査員が「テストハンマー」と呼ばれる金属の棒で、外壁をなぞったり叩いたりして外壁の状態を判断します。

テストハンマーを使うと、外壁に異状がある箇所は正常な箇所とは違う音がするものです。調査員は微妙な音の違いを聞きながら目には見えないタイルの浮きなどを調査します。また、合わせて目視でも細かなヒビなどをチェックします。

特定建築物定期調査では手の届く範囲でのみ打診調査を行いますが、全面打診等調査では地上からは届かない高所も調査します。そのため、ロープや足場を使った高所での作業が必要です。強風などの悪天候時には、安全性の面から調査できません。

打診のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
・精度が高い ・気温の影響を受けない	・時間がかかる ・やや費用が高い ・建物によっては調査できない

打診は調査員が外壁に接触して調査するので精度が高いのが特長です。また、赤外線調査とは違い、冬にも行えます。

しかし、ロープや足場を設置する分、調査に時間がかかりますし、費用も高めです。また、ロープアクセスで調査対象の外壁まで辿り着けない建物や、足場を組み立てられない建物などは打診ができない場合もあります。

地上からの赤外線調査

地上からの赤外線調査では、地上に設置した赤外線装置によるサーモグラフィによって、外壁の表面温度の微妙な違いを読み取り、タイルの浮きなどがある箇所を判別します。

赤外線調査も天候の影響を受けます。赤外線調査ができるのは基本的に晴れている日です。雨や雪が降ると外壁の温度の微妙な違いが分からなくなるので調査できません。

地上からの赤外線調査のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
・現地での調査時間が短い ・費用が安い	・外壁の素材によっては調査が難しい ・精度を高くするのが難しい

赤外線調査はサーモグラフィを撮って解析するので、現地での調査時間が短く済みます。足場などを設置しなくてよいので費用が安いのも特長です。

しかし、温度の微妙な違いによって外壁の状態を判断するので、温度が低くなる冬は調査が難しいのが難点です。同じ理由で、外壁の素材によっては調査できない場合があります。光沢のある素材や凹凸の大きい素材が使われた外壁は赤外線調査に向いていません。

また、非接触で調査することやサーモグラフィの撮影角度の問題から、調査の精度を高くするのが難しいケースもあります。特に高所の調査を地上から行おうとすると、かなり上向きに撮影しなければならなくなるので、十分な精度を保てません。

ドローンによる赤外線調査

ドローンによる赤外線調査は、ドローンに赤外線装置を搭載して外壁のサーモグラフィを撮る調査です。一定の方法を取れば十分な精度が確保できると分かったので、近年ドローンによる赤外線調査の活用が進んでいます。

ドローンでの調査方法について詳しく知りたい方は、国土交通省の以下の資料をご参照ください。

国土交通省｜定期報告制度における外壁のタイル等の調査について

なお、ドローンも赤外線で調査をするのには変わりがないので、天候の影響を受けます。ドローンによる赤外線調査のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
・現地での調査時間が短い ・費用が安い	・外壁の素材によっては調査が難しい

おおむね地上からの赤外線調査とメリット・デメリットは共通しています。ただし、ドローンの場合は高所でも水平に近い角度でサーモグラフィの撮影ができるため、地上からの赤外線調査に比べると精度が確保しやすいのが特長です。

国土交通省によれば、モデル建物での試算で打診よりも約4割のコスト削減効果がありました。安全性も高いのでドローンによる赤外線調査はこれからも活用されていくでしょう。

ちなみに、赤外線調査には赤外線だけでなく、打診による事前調査も合わせることで赤外線解析の精度を上げる「キャリブレーション」と呼ばれる作業が必要です。ドローンを使えば打診が全く必要なくなるわけではなく、打診の助けも借りながら赤外線調査を行っています。

当社の強み・メリット

総合ビルメンテナンス企業である当社は、以下のような強みがあります。
外壁調査など、ビルメンテナンスに関して何かご相談がありましたら、ぜひ、コニックスにご相談ください。
コニックスへの問い合わせ

• 特に愛知県においては拠点数が多く、何かあった時にすぐに駆け付けることができます
• 創立1955年以来、長きに渡り培われた圧倒的な経験値を持ち、信頼していただけています
• エコチューニング事業所認定・エコチューニング技術者がいるため、省エネ知識も豊富です
• 総合ビルメンテナンス企業として、建物にまつわる悩みごとをトータルでご相談お受けし、解決できます